Просмотр содержимого документа
«Гражданское право. Договор ренты»
Договор ренты.
Рента – это доход с капитала, имущества или с земли, не требующий от получателя ренты предпринимательской деятельности.
Рента и истории Гражданского права
- В ГК РФСР 1922 года подобная модель, ренты отсутствовала, т.к. идеология исключала такие отношения и относила их к ростовщическим отношениям( была коллективная собственность)
- Во время Нэпа ( 1921-1929гг) продавали недвижимость с пожизненным содержанием, но суды признавали такие сделки недействительными
- После ВОВ в ГК РФСР 1964 года разрешили договор ренты, но с ограничением, договор ренты можно было заключить по острой необходимости, если рентадатель является не трудоспособным ( рента с пожизненным содержанием)
2 слайд
- Получатель ренты- рентный кредитор ( тот кто отдает своё имущество и получает рентные платежи и другие блага предусмотренные договором ренты) получателями ренты могут быть ФИЗИЧЕСКИЕ ЛИЦА И НЕКОМЕРЧЕСКИЕ ОРГАНИЗАЦИИ
-Плательщик ренты – рентный должник ( тот кто платит рентные платежи), ими могут быть как физические так и юридические лица
Имущество, которое отчуждается под выплату ренты может быть передано за плату (дает возможность применять правила о купле-продаже) или бесплатно (нормы о договоре дарения).
5 слайд
Форма договора
Человек заключает договор у нотариуса, недвижимость по договору переходит к плательщику после состоявшихся обстоятельства, но на этом недвижимом имуществе есть обременение ( не подарить не продать нельзя), нужна регистрация в соответствующем органе
Письменная форма+ нотариальное заверенность+ регистрационная палата= ладение имущества( с обремением в виде рентных платежей или содержания)
Ф+Н+Р= ВЛАДЕНИЕ
6 слайд
Что сдается в ренду?
-Собственные вещи( движимое и недвижимое имущество, наличные деньги и документарные ценные бумаги)
Что не сдается в ренду?
- имущественные права, безналичные деньги, бездокументарные ценные бумаги, работа, услуги, информация, исключительные права ( авторское право и интеллектуальная деятельность), личные нематериальные блага( имя, жизнь, здоровье, честь и достоинство)
7 слайд
Если под выплату ренты передается земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, права получателя ренты наделяются характерным для вещных прав правом следования за вещью и сохраняются вне зависимости от того, кто является собственником. Обязательства плательщика переходят на приобретателя имущества. Третье лицо, ставшие собственником обремененной рентой недвижимости, автоматически становиться плательщиком, даже если не было осведомлено о наличии обременения.
8 слайд
Недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, обременяется и правом залога, которое получатель ренты автоматически приобретает в силу закона.
Пока не выполнены условия договора ренты ( полная выплата, срок договора, смерть получателя ренты) имущество не может стать полноценной собственностью плательщика
9 слайд
Содержание договора складывается из обязанности плательщика надлежащим образом выплачивать получателю ренту в обусловленной форме, а также предоставить согласованное обеспечение.
За просрочку выплаты ренты плательщик уплачивает проценты, предусмотренные ст. 395 ГК РФ.
При невыполнении плательщиком обеспечительных обязанностей, получатель ренты вправе расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков
10 слайд
Есть 3 вида ренты: постоянная рента, пожизненная рента, рента с еждивением ( с содержание ), сейчас разберем каждую из них( лучше зарисовать схему)
Права получателя ренты могут передаваться путем уступки требования, по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридического лица
Бессрочный характер постоянной ренты предполагает возможность перехода обязанностей плательщику к другим лицам (Постановление ВАС РФ от 29.05.2012 №9)
11 слайд
Денежная форма (устанавливается договором, но не менее месячной величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте РФ по месту нахождения имущества)
Предоставление вещей, выполнение работ, оказание услуг
12 слайд
Если иное не предусмотрено договором, постоянная рента выплачивается ежеквартально.
При случайной гибели или случайного повреждения имущества переданного под выплату ренты за плату, плательщик вправе требовать прекращения обязательства по выплате ренты или изменения условий ее выплаты (ст. 595 ГК РФ). Если имущество отчуждено бесплатно, плательщик обязан продолжать внесение рентных платежей ( сгорела квартира которая была в ипотеке)
13 слайд
Получатель постоянной ренты вправе требовать ее выкупа в случаях:
Плательщик просрочил выплату ренты более чем на один год (иной срок может быть предусмотрен в договоре)
Плательщик нарушил обязательства по обеспечению
Плательщик признан неплатежеспособным
Недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами
14 слайд
Пожизненная рента
ОСОБЕННОСТИ:
Получатель ренты- гражданин
Получателями ренты могут быть несколько граждан (доля умершего переходит к пережившим получателям)
Возможен договор в пользу третьего лица
15 слайд
Рента выплачивается в течении жизни получателя.
5.Рента предоставляется только в денежной форме ежемесячно.
6. Размер ренты может устанавливаться в договоре. Если имущество под выплату ренты передавалось бесплатно, то размер ренты в расчете на месяц не может быть ниже величины прожиточного минимума.
16 слайд
Особенности пожизненной ренты
Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет плательщик, независимо от того получил он имущество бесплатно или за плату (рентные платежи выплачиваются на тех те условиях, что предусмотрены в договоре).
8. Выкуп пожизненной ренты по требованию плательщика не допускается.
9. Получатель ренты вправе досрочно в одностороннем порядке расторгнуть договор при существенном нарушении его условий (выкуп ренты, расторжение договора с возмещением убытков). Если под выплату ренты квартира, жилой дом или иное имущество передавалось бесплатно, получатель вправе потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены.
17 слайд
Пожизненное содержание с иждивением
ОСОБЕННОСТИ:
Получатель ренты – гражданин
Возможен договор в пользу третьего лица
Предмет передачи – только недвижимое имущество
Форма ренты – в натуральной форме (обеспечение потребности в жилище, питании, одежде)
18 слайд
Возможность выплата ренты в денежной форме – замена пожизненного содержания на периодические платежи (ст. 603 ГК РФ) – выплата в деньгах как исключение.
6. Стоимость общего объема содержания с иждивением – не менее двух величин прожиточного минимума.
7. Ограничение права собственности плательщика по распоряжению имуществом (только с предварительного согласия получателя ренты). На плательщика, как на собственника, возлагается бремя содержания данного имущества (обязан предпринимать меры, чтобы не произошло снижение стоимости имущества) (ст. 604 ГК РФ).
19 слайд
Договор прекращается в связи со смертью получателя.
При существенном нарушении плательщиком своих обязательств, получатель вправе потребовать возврата имущества, либо выкупа ренты. Плательщик при этом теряет право требования компенсации расходов на содержание получателя ренты.
Обратная связь ( усвоение материала)
Вопросы: ( общие)
1. Чем рента отличается от аренды ?
2. Сколько видов договора ренты вы знаете?
3. Может ли дееспособный человек оформить договор ренты?
4. Может ли юридическое лицо быть получателем ренты?
5. Что не может быть предметом рентных отношений?
6.Обязательно ли заключать договор в письменной форме ?
7. В коком случае заключение договора ренты нужно обращаться к нотариусу?
8. Обязательная ли регистрация любого договора в регистрационной палате?
ЗАДАЧА 1
Носов заключил с АО «Стройинвест» договор пожизненной ренты, безвозмездно передав АО под выплату ренты свою квартиру. Получателями ренты в договоре были указаны сам Носов и его супруга. Общий размер ренты был установлен на уровне 10 МРОТ в месяц.
После смерти Носова его жена и АО договорились об уменьшении суммы ренты до 5 МРОТ. Через год АО заявило о своем намерении выкупить ренту и выплатило Носовой сумму, эквивалентную 60 МРОТ. Носова приняла деньги, но вскоре обратилась в суд с иском о расторжении договора ренты, возврате ей квартиры и возмещении убытков. На суде Носова пояснила, что договором не была предусмотрена возможность выкупа ренты, поэтому договор между сторонами остается в силе. Полученная ею сумма в 60 МРОТ является рентой, которую она получила бы, если бы не согласилась на уменьшение размера ренты.
Решение
Выкуп пожизненной ренты по требованию плательщика не допускается.
ЗАДАЧА 2 Между Долговой и Сомовым заключен договор пожизненной ренты, в соответствии с которым Долгова бесплатно передала под выплату ренты принадлежащий ей жилой дом Сомову, а последний обязался ежемесячно выплачивать Долговой до ее смерти ренту в размер пяти минимальных размеров оплаты труда. Через три года в результате возникшей ссоры Сомов толкнул Долгову, которая при падении получила ушиб головного мозга и через несколько дней скончалась в больнице. Приговором суда Сомов признан виновным в неосторожном убийстве Долговой. Наследники Долговой потребовали возврата жилого дома, переданного под выплату пожизненной ренты. Адвокат Сомова указал на то, что закрепленный главой 33 ГК правила о договоре ренты не предусматривают такого основания прекращения права собственности плательщика ренты, как смерть получателя ренты. Кроме того, смерть Долговой наступила из –за неосторожных действий Сомова, который не имел намерения лишить Долгову жизни. Подлежат ли требования наследников Долговой удовлетворению? Изменится ли Ваше решение, если бы судом было установлено, что Сомов умышленно убил Долгову, желая освободиться от бремени рентных платежей? На основании, каких норм ГК может быть разрешен данный казус? РЕШЕНИЕ: В данном случае речь идет о таком виде ренты, как пожизненная. Одним из оснований ее прекращения является смерть ее получателя. Иск наследников не может быть удовлетворен. Однако, решение может измениться, если бы Сомов желал не платить ренту Долговой и намеренно убил ее. Согласно п. 2 ст. 597 ГК РФ6 размер пожизненной ренты, определяемый в договоре, в расчете на месяц должен быть не менее минимального размера оплаты труда, установленного законом. Основания прекращения договора постоянной ренты: 1. Первым основанием является соглашение сторон о расторжении договора. 2. Следующим основанием прекращения договора ренты является случайная гибель или повреждение имущества, переданного под выплату ренты данного вида. 3. Далее особым основанием прекращения рассматриваемого рентного обязательства является выкуп постоянной ренты. Пожизненная рента. В соответствии со ст. 596 Гражданского кодекса Российской Федерации пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Возможно установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты, как правило, считаются равными. Прекращение договора: основным основанием прекращения обязательства по выплате ренты является смерть ее получателя. В период жизни получателя ренты договор, может быть расторгнут по соглашению сторон, в том числе путем предоставления отступного, посредством сложения долга, а иногда и по односторонней инициативе получателя ренты. Поскольку лишь последний случай обладает спецификой, именно он нуждается в кратком анализе. Основанием, по которому получатель пожизненной ренты может добиваться досрочного прекращения договора, является существенное нарушение договора плательщиком ренты.
