Просмотр содержимого документа
«Материалы из ВКР Анализ методологии массовой и индивидуальной оценки. Руководитель-Киселёва М.В. »
Гильмутдинова Регина Саматовна
Анализ методологии массовой и индивидуальной оценки
Массовая оценка имеет дело с большим количеством объектов недвижимости, которые, естественно, различаются между собой, поэтому ее инструментом является применение стандартных методов к группам и классам объектов.
Область применения массовой оценки отмечает использование специальных приемов и методов оценки, а не массовый, типовой характер объектов, как принято считать.
Массовая оценка недвижимости – это специальный подход к упрощенной оценке большой группы однородных объектов (например, квартир). Такая оценка производится по определенной методике: для оцениваемого объекта определяется соответствующий набор значений фиксированного множества его параметров, а затем по неизменным для всех объектов правилам формируется значение его оценки.
Основные этапы массовой оценки объектов недвижимости:
1.Постановка задачи при массовой оценке предполагает:
- идентификацию объектов недвижимости, которые подлежат оценке. Идентификатором может быть адрес, описание прав или кадастровый номер участка;
- уточнение правого статуса объекта недвижимости (какие права оцениваются –собственности, аренды);
- согласование целей оценки ( например, рыночная стоимость, для целей налогообложении);
- согласование даты оценки.
2.Предваррительное обследование и анализ объекта недвижимости:
- определяется точное местоположение (на месте объект идентифицируется в соответствии с юридическим описанием) ;
- составляется полное описание характеристик объекта недвижимости;
- рассматривается и фиксируется локальное окружение объекта;
- проводится сбор информации об объекте недвижимости.
3.Сбор данных и анализ рынка.Сбор данных и его стратегия зависит от поставленной задачи. Независимо от метода, применяемого для оценки, необходимы следующие характеристики объекта: адрес (местоположение), характеристики размеров (квартиры), характеристик качества (тип стен, этажность, возраст, планировка, ориентация окон), характеристики сделки ( дата, источник информации) и т.п. В дополнении данных из рыночных источников, для сбора характеристик объекта используются регистрационные и учетные документы, и в визуальный осмотр.
Массовый сбор данных по всем объектам, подлежащим переоценке, планируется на основе изучения рынка и источников информации о физических и правовых характеристиках объекта.
Анализ рынка в массовой оценке имеет целью изучение всех факторов спроса и предложения, оказывающих влияние на формирование и динамику цен.
Первый этап – качественный анализ и выделение характеристик, которые влияют на цены.
Второй этап – выделение характеристик, по которым можно собрать информацию и определить количественное влияние на цену.
4. Построение, спецификация и калибровка оценочной модели.Построение оценочной модели начинается с определения некоторой зависимости (функции) цены от параметров квартиры, приближенно описывающей рыночную ситуацию. Будучи один раз сформулированной, эта зависимость может многократно применяться для различных квартир. Подставив в эту зависимость определенный набор значений параметров конкретной квартиры и выполнив соответствующие вычисления, на выходе оценщик получает конкретное значение рыночной стоимости этой квартиры. Определение формы это зависимости требует высокой квалификации разработчиков и весьма трудоемко, но ее использование для оценки конкретной квартиры очень просто, доступно практически каждому и занимает очень мало времени, особенно если это делается на компьютере. В этом и заключается суть массовой оценки недвижимости.
Модель состоит из одной переменной и одной или нескольких независимых переменных. Зависимая переменная представляет собой то, что оценивается, например рыночную стоимость объекта недвижимости. Независимые переменные – это: тип квартиры ( одно-, двух-, трехкомнатные), местонахождение объекта, тип дома: кирпичный, панельный, индивидуальный проект и т.д.), общая площадь квартиры (м2), жилая площадь (м2), площадь кухни (м2), этажность ( 1-й и последний этаж, 2-й и предпоследний, 3-й, 4-й и т.д.), тип комнат ( смежные, раздельные, смежно-раздельные), удобства (раздельный, смежный санузел и т.д.), наличие балкона или лоджии (есть, нет, застеклен), расположение от станции метро, от центров локального влияния и др., являются величинами, используемыми для прогнозирования или обоснования значения зависимой переменной. Независимыми переменными являются параметры (характеристики) квартиры, оказывающие существенное влияние на ее рыночную стоимость и доступные для наблюдения и анализа. Окончательный выбор набора параметров квартиры, используемых в модели, зависит от подхода к построению (спецификации) и калибровки. Именно этот процесс представляет значительную честь этого этапа. При специфики модели оценщик должен решить, какие переменные исследовать и каким образом они связаны между собой.
Спецификация модели представляет собой процесс ее построения на основе экономической теории, теории оценки и рыночного анализа. Спецификация включат выбор используемых переменных спроса и предложения и определение их взаимосвязей и соотношений со стоимостью.
Калибровка модели – это процесс адаптации формул массовой оценки к текущему состоянию рынка с расчетом неизвестных параметров модели, например поправок при сравнении продаж. При калибровке модели определяются количественные соотношения, т.е. вводится коэффициент (цена или процентная поправка) для каждой независимой переменной, например цена в долларах квадратного метра жилой площади.
Конечным результатом является формула, в левой часть которой располагается рыночная стоимость объекта на конкретный момент времени, в правой – факторы, определяющие эту стоимость. Содержание самой формулы определяется в большей степени методом оценки.
5.Контроль качества и уточнение результатов оценки.Оценки, полученные по моделям, сравниваются с реальными ценами продаж данного рынка, и производится анализ коэффициентов. Для уточнения модели оценщик проводит анализ с выездом непосредственно на объект. Главный критерии – соответствие модельных результатов реалиям рынка.
