Методические рекомендации по обследованию технического состояния основных конструктивных элементов многоэтажных, многоквартирных жилых домов.

4

МЕТОДИЧИСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ

По вопросам обследования технического состояния основных конструктивных элементов многоэтажных, многоквартирных домов и элементов их благоустройства при инвентаризации объектов недвижимого имущества

1. ОБЩЕЕ ПОЛОЖЕНИЕ

Методические рекомендации являются информационно - разъяснительным пособием к Временному Порядку проведения технической инвентаризации недвижимого имущества (далее - Порядок),.

Методические рекомендации детализируют порядок и методику проведения обследования технического состояния основных конструктивных элементов многоэтажных, многоквартирных домов и элементов их благоустройства.

Основной задачей обследования технического состояния основных конструктивных элементов многоэтажных, многоквартирных домов и элементов их благоустройства является внесения полученных данных в техническое описание конструктивных элементов, что в дальнейшем позволяет более точно определить процент износа основных конструктивных элементов и как следствие позволит точно произвести определение инвентаризационной стоимости объекта недвижимого имущества.

Проведение обследования технического состояния основных конструктивных элементов многоэтажных, многоквартирных домов и элементов их благоустройства проходит в процессе проведения технической инвентаризации объекта недвижимого имущества.

Все обмеры основных конструктивных элементов многоэтажных, многоквартирных домов и элементов их благоустройства производятся измерительными приборами, наиболее распространенными из которых является рулетка. Более точным измерительным прибором является электронная рулетка и лазерный дальномер (лазерная рулетка), использование которых усовершенствует процесс обмера и повышает уровень точности при выполнении работ

1. ПОРЯДОК ОБСЛЕДОВАНИЯ КОНСТРУКТИВНЫХ ЭЛЕМЕНТОВ МНОГОЭТАЖНОГО (МНОГОКВАРТИРНОГО) ДОМА И ЭЛЕМЕНТОВ ЕГО БЛАГОУСТРОЙСТВА

Техническое состояние конструктивных элементов определяется визуальным способом, по внешним признакам. В отдельных случаях при необходимости может быть проведено вскрытие недосягаемых для визуального обследования конструктивных элементов. Работы по вскрытию конструктивных элементов проводятся силами и средствами заказчика.

При проведении обследования технического состояния основных конструктивных элементов многоэтажных, многоквартирных домов и элементов их благоустройства необходимо помнить и учитывать, что большинство конструктивных элементов находятся в тесном соприкосновении и связи друг с другом и при выявлении видимых дефектов и деформации в одном из элементов, необходимо тщательно обследовать связанные с ним элементы.

1. ФУНДАМЕНТЫ

При обследовании фундаментов со стороны подвала необходимо обратить особое внимание на наличие поврежденных, полностью или частично разрушенных фундаментных блоков, расслоение рядов и разрушение кирпичной кладки, сколы и выпадение отдельных камней, вертикальные и горизонтальные трещины в швах или между блоками. Горизонтальные трещины свидетельствуют о потере основанием несущих способностей на данном участке. Трещины в кирпичных стенах подвала свидетельствуют о неравномерности проседания фундамента.

В случае отсутствия подвала или недоступности фундамента для визуального осмотра, выводы о техническом состоянии фундамента следует принимать, оценивая техническое состояние цоколя и стен.

Данные о техническом состоянии ленточного фундамента фиксируются и записываются в эскиз. Общая длина ленточного фундамента измеряется в погонных метрах. Под отдельными опорами – в штуках. Цоколь подсчитывается и указывается в квадратных метрах вертикальной поверхности.

1. СТЕНЫ

Наружному визуальному обследованию подлежит весь доступный для осмотра периметр наружных стен.

Следует определить наличие отклонений стен более чем на 2 сантиметра от вертикальной линии на высоту одного этажа и на 6 сантиметров на всю высоту дома, наличие повреждений грибком, вздутие стен, искривление, разрушение соединений, ослабление кладки, разрушение узлов крепления панелей, повреждение облицовки (выщелачивание или вздутие отдельных участков кирпичной кладки) или фактурного слоя стен.

Количество стен рассчитывается в квадратных метрах. Отдельно определяются повреждения и площадь внутренних и наружных стен.

1. ФАСАДЫ

Определение технического состояния фасадов многоэтажных, многоквартирных домов проводится отдельно по лицевым и дворовым фасадам. Обследование карнизов, элементов с большим выносом, балконов, эркеров, лоджий проводится по всей длине фасадов.

1. ГИДРОИЗОЛЯЦИЯ И ВОДООТВОДЕНИЕ

Неудовлетворительное состояние гидроизоляции и дренажной системы многоэтажных, многоквартирных домов следует оценивать по наличию влажности в кладке фундамента и стен.

Причиной влажности стен может быть следующее: вышедшие из строя канализация или водопровод, полное или частичное заполнение подвала талой или дождевой водой, высокий уровень грунтовых вод и др.

При определении технического состояния многоэтажных, многоквартирных домов особое внимание необходимо уделить фактическому состоянию систем водоотведения из подвала, а так же наличию гидроизоляции.

1. КРОВЛЯ

Общее состояние покрытия определяется при визуальном обследовании квартир расположенных на последнем этаже многоэтажного, многоквартирного дома по наличию или отсутствию протекания.

Состояние строительной конструкции кровли и её обрешетки (кровли, покрытые листовыми материалами) определяется путем визуального осмотра нижней поверхности покрытия с чердака. Определение прогнивания деревянных конструкций покрытия помимо визуального осмотра происходит путем простукивания. Глухой звук является признаком повреждения простукиваемого элемента конструкции. Особое внимание необходимо обратить на состояния покрытия в слуховых окнах, в местах крепления телеантенн. Так же при обследовании кровель покрытых шифером, черепицей, рулонными материалами необходимо обратить особое внимание на плотность швов, наличие латок и повреждений листов.

Обследование совмещенных кровли необходимо проводить одновременно с обследованием перекрытия верхнего этажа, обратив особое внимание при этом на примыкание покрытия к вертикальным конструкциям, наличие трещин в покрытии, места протеканий и промерзаний.

1. ПЕРЕКЫТИЯ

Обследованию подлежат все без исключения перекрытия. В процессе обследования выявляются нарушения их горизонтальности (проседание полов, провисание потолков), следы протекания и повреждение деревянных деталей вследствие их гниения и повреждения древоедными насекомыми, трещины в местах опирания плит и их смещение.

1. ПОЛ

При обследовании деревянных полов определяется износ дощатого покрытия, его проседания, гниение, повреждение, отсутствие значительного количества штучного паркета, или паркетных досок.

При обследовании цементных и плиточных полов необходимо обратить внимание на наличие трещин выбоин, а в полах из рулонных материалов (линолеум, ковралин и др.) на стертость в ходовых местах, вздутие, проседание, и разрушение основания.

1. ПЕРЕГОРОДКИ

При обследовании каркасных перегородок необходимо обращать внимание на повреждения штукатурки, наличие влажных пятен, влажность древесины, особенно в местах установки санитарно-технических оборудования, повреждения, вызванные гниением, и повреждением грибками или жучками.

В панельных, кирпичных перегородках необходимо обратить внимание на вздутие и повреждение облицовочного слоя, отклонение от вертикали наличие трещин в перегородках, в местах соединения их между собой и в местах соединения с капитальными стенами, перекрытиями, деревянными коробками, а также в местах установки санитарно-технических оборудования и др.

1. ОКНА И ДВЕРИ

Обследование оконных проёмов необходимо проводить по всем помещениям и лестничным клеткам. Наиболее тщательно необходимо проводить обследование наружных дверей квартир и лестничных клеток, а также дверей в санитарных узлах, кухнях, прачечных, подвальных помещениях.

При этом необходимо обращать особое внимание на имеющиеся трещины в местах примыкания оконных и дверных блоков к стенам, нарушение их герметизации, повреждения вызванное гниением и повреждением грибками или жучками, расшатывание дверных полотен, коробок.

1. ПЕЧИ

Признаками неудовлетворительного состояния печей является неравномерность их проседания (трещины), отклонение от вертикальной линии, наличие прогоревших стенок печей или металлических футляров, неравномерное нагревание печи вследствие разрушения дымовых каналов.

1. ЛЕСТНИЧНЫЕ МАРШИ

При определении технического состояния лестничных маршей необходимо обращать особое внимание на техническое состояние ступеней и опор лестничных маршей, металлических деталей в местах сварки, прочность и надежность крепления лестничных поручней, наличие трещин и повреждений на лестничных площадках, маршах, наличие трещин в местах соединения несущих конструкций лестничного марша со стенами.

1. ИНЖЕНЕРНЕ ОБОРУДОВАНИЕ

При определении технического состояния центрального отопления, горячего водоснабжения, газоснабжения, водопровода, канализации, вентиляции и другого инженерного оборудования необходимо учитывать общее состояние дома, а также обращать внимание на протекания, наличие влажности в перекрытиях санузлов, ослабление мест присоединения электропроводки к санитарно-техническому оборудованию работающих от электроэнергии, поражение коррозией отдельных участков трубопроводов, повреждение изоляции магистральных и внутриквартирных электросетей.

1. ЭЛЕМЕНТЫ БЛАГОУСТРОЙСТВА

При обследовании элементов благоустройства необходимо обращать внимание на имеющиеся повреждения и дефекты (сколы, выбоины, отсутствие покрытия и др.) фигурных элементов мощения, других элементов благоустройства (бордюр, парребрик и др), а так же на износ и повреждения малых архитектурных форм которые так же могут быть использованы как элемент благоустройства (стационарные цветочные клумбы, лавки, и др) .

Инженер-строитель,

Техник-строитель-эксперт П.В. Шаповалов

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Временный Порядок проведения технической инвентаризации (далее - Порядок), утвержденный приказом Министерства юстиции от 09.02.2016 №96, зарегистрированным Министерством юстиции 11.02.2016 № 1004, (с изменениями утвержденными приказом Министерства юстиции от 11.08.2016 № 711).

1. Методические рекомендации по вопросам технической инвентаризации объектов недвижимого имущества, утвержденные приказом Госжилкомунхоза от 05.09.2003 №146.

1. Учебное издание: «Технология строительных процессов» Афанасьев А.А., Данилов Н.Н. и др. Издательство «Высшая школа» Москва. 2001г.

1. «Справочник строителя» Аханов В.С., Ткаченко Г.А. Издательство «ФЕНИКС» Ростов - на -Дону. 2004г.