Просмотр содержимого документа
«Презентация "Зимние виды спорта".»
Кейс «Охта-центр»
Описание проекта. Охта-центр (до марта 2007 г. – Газпром-сити) – один из крупнейших девелоперских проектов последнего времени, связанный с созданием делового квартала в Санкт-Петербурге, на правом берегу Невы, в муниципальном округе Малая Охта, практически напротив Смольного собора, в непосредственной близости от центра города. Проект предполагал комплексное освоение этой депрессивной территории со строительством архитектурной доминанты – небоскреба высотой 396 м1, который должен был быть построен в 2012 г. Проект вызвал у специалистов и жителей города ряд нареканий и в итоге был отменен на стадии проведения подготовительных работ на местности. Конкурс архитектурных проектов Газпром-сити выиграл проект английского архитектурного бюро RMJM, London. Мнение жюри, обнародованное в декабре 2006 г., совпало с данными социологических опросов жителей Санкт-Петербурга, и в том числе с данными опроса, проведенного на официальном сайте проекта. Однако результаты опроса не могли выступать как прямое руководство к действию поскольку в анкете, предлагаемой посетителям сайта, отсутствовала графа против всех, что, как отмечалось в прессе, автоматически превращало любого участника голосования в сторонника появления в Петербурге небоскреба2.
Общая площадь Охта-центра должна была составить 66,5 га, из них 4,6 га было отведено под высотное строительство. Общая площадь застройки – 1 млн м2. Площади общественного-делового района распределись следующим образом: 35% площади было отведено под общественные функции, 49% - под бизнес-функции и 16% под офисы Газпрома и дочерних компаний. Сложность реализации проекта предполагала использование инновационных технологий, что могло дать толчок развитию многих отраслей промышленности и строительства в Санкт-Петербурге.
Финансирование проекта. В соответствии с первоначальным вариантом строительство проектной стоимостью 60 млрд. руб. должно было быть полностью профинансировано за счет городского бюджета (для сравнения, общая запланированная сумма доходов бюджета города на 2007 г. составляла 210,1 млрд. руб.). Финансовые отчисления должны были производиться до 2016 г. по 6 млрд. руб. ежегодно (1,755 и 4,245 млрд. соответственно в 2006 и 2007 гг.).
Однако в 2007 г. схема финансирования изменилась, из городского бюджета должно было быть оплачено 49% стоимости строительства (29 400 млн. руб.), при этом город получал 49% уставного капитала Охта-центра. Из бюджета должны предполагалось профинансировать только социальные объекты, которые переходили в собственность города, однако этот аспект не получил соответствующего законодательного закрепления. Контрольным пакетом Охта-центра владело ОАО Газпром. В условиях кризиса появилась информация о том, что Санкт-Петербург, возможно, откажется от своей части финансирования Охта-Центра в 2009 г. в пользу стадиона на Крестовском острове. В конце 2008 г. председатель правления ОАО «Газпром» Алексей Миллер заявил, что компания берет на себя стопроцентное финансирование Охта-центра. Однако, несмотря на формальное отсутствие участия города в строительстве небоскреба, фактически он бы строился из городского бюджета на средства, которые Санкт-Петербург разрешает Газпрому удерживать.
Юридические аспекты проекта. Противники строительства инициировали судебные разбирательства, но все суды заказчиком строительства были выиграны.
Основная претензия связана с нахождением на территории строительства Охта-центра памятника «Шведская крепость Ниеншанц», который охраняется законом с 2001 г. В январе 2009 г. границы крепости были закреплены законом «о границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга…..»3. 16 февраля 2009 г. власти утвердили городские правила землепользования и застройки, в которых Ниеншанц не был включен в перечень особых зон, где соблюдается режим охраны объектов культурного наследия, в результате чего на земельном участке Ниеншанца автоматически было разрешено строить здания высотой до 100 м. В марте 2009 г. вышло постановление администрации, по которому под строительство Охта-центра выделялся участок в 4,73 га, в который целиком вошел и Ниеншанц.
В августе 2009 г. в комиссию по землепользованию и застройке Санкт-Петербурга была подана просьба разрешить строительство небоскреба с отклонением от предельной высоты до 403 м, в частности, обосновывшаяся ограниченной площадью застройки, а именно необходимостью восстановления архитектурного решения исторического объекта в фундаменте здания (пятиконечная звезда в основании).
Комитетом по градостроительству и архитектуре Смольного был проведен ландшафтно-визуальный анализ, однако экспертная оценка степени влияния отклонения на визуальное восприятие охраняемых панорам дана не была, градостроительный совет по данному вопросу вообще не собирался.
1 сентября 2009 г. состоялись общественные слушания, которые прошли с грубым нарушением законодательства. Участникам слушаний отказывали в выступлениях, милиционеры вели себя агрессивно, а на противников строительства оказывалось физическое воздействие. 22 сентября 2009 г. администрация утвердила предельную высоту 403 м для строительства небоскреба.
Росохранкультура обозначила прокуратуре Санкт-Петербурга просьбу принять меры реагирования.
21 июля 2010 г. Конституционный суд признал, что нормы градостроительного законодательства, позволившие городским властям утвердить высоту небоскреба, должны применяться лишь в совокупности с системой российского и международного права, касающегося сохранения культурного наследия. Это определение устраивало противников проекта, так как его содержание дает основания оспорить строительство по новым основаниям.
Небоскреб и исторический облик Санкт-Петербурга. В 2007 г. компания RMJM, которая занималась проектированием объекта, представила результаты ландшафтно-визуального анализа восприятия высотного здания, проектируемого в рамках строительства общественно-делового района Охта-центр. В анализе утверждалось, что новая градостроительная доминанта принципиально не изменит силуэт панорам и перспективных видов центральных набережных, площадей и улиц исторического центра Санкт-Петербурга. Параллельно Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры администрации Санкт-Петербурга (КГИОП) также провел экспертизу влияния высотного здания на панорамы города.
Результаты обоих исследований были подвергнуты критике как профессиональными архитекторами, учеными, так и общественностью Санкт-Петербурга и России, видными деятелями культуры.
Летом 2009 г. специалистами Санкт-Петербургского городского отделения Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры и Центра экспертиз «Эком» был проведен ландшафтно-визуальный анализ, демонстрирующий влияние башни Охта-центра на городские панорамы, охраняемые законом Санкт-Петербурга о границах зон охраны объектов культурного наследия и международными обязательствами России по охране объекта всемирного культурного наследия исторического центра Санкт-Петербурга. Комитет Всемирного наследия официально попросил Россию приостановить работы и рассмотреть альтернативные концепции проекта. В противном случае Комитет пригрозил исключить центр Санкт-Петербурга из списка объектов всемирного культурного наследия.
Противодействие проекту со стороны общественности Санкт-Петербурга. Противники строительства небоскреба с 2006 г. активно противодействовали проекту, используя доступные правовые методы. Инициативная группа из шести человек предложила посредством референдума запретить изменение действующего на тот момент высотного регламента, позволяющего строить на отведенном для небоскреба участке здания не выше 48 м. Предлагалось задать вопрос: Согласны ли вы с тем, что в целях сохранения уникального исторического облика Санкт-Петербурга здание административно-делового центра ОАО Газпром-Сити в устье реки Охты не может иметь высоту более 48 м, как это установлено правовыми актами Петербурга по состоянию на 1 января 2006 г. Заявка не была принята, так как избирком обнаружил, что у нескольких членов инициативной группы неточно указаны персональные данные. Через несколько дней документы были исправлены и была подана новая заявка с измененной формулировкой: Согласны ли вы с тем, что предельные высоты разрешенного строительства зданий и сооружений, указанные в градостроительных регламентах, не могут превышать предельных высот зданий и сооружений, установленных для соответствующих территорий постановлением правительства Санкт-Петербурга от 2004 г. За 40 мин до нее была подана аналогичная заявка активистов Молодой гвардии «Единой России», но с вопросами, больше трактуемыми как поддерживающие проект. Обе заявки были переданы на рассмотрение депутатов Законодательного собрания Санкт-Петербурга, которые ввели запрет на проведение референдумов в период перед выборами в Госдуму и вопрос не рассматривали. Через два года высотный регламент был изменен до ограничения в 100 м, но при этом строители башни без труда добились от Смольного исключения для своего проекта. В апреле 2007 г. была сделана третья попытка. Инициатива также была передана на рассмотрение парламента, но депутаты инициативу фактически отклонили – комитет по законодательству решил, что вопросы, выносимые на референдум, могут вызвать двояко понимаемый ответ, проблема была отложена и к ее рассмотрению впоследствии так и не вернулись. В ноябре 2009 г. была совершена четвертая попытка проведения референдума, состоялось заседание инициативной группы по подготовке общегородского референдума о допустимой высоте башни Охта-центра. Хотя в этот раз ходатайство инициативной группы было одобрено избирательной комиссией, законодательное собрание в декабре 2010 г. признало его вопросы несоответствующими законодательству. Однако инициаторы продолжали попытки проведения референдума, по-прежнему отклоняемые депутатами парламента.
С критикой проекта выступили общественные организации Живой город, Охтинская дуга, группа ЭРА, центр экспертиз ЭКОМ и представители оппозиционных политических партий. В октябре 2010 г. с критикой проекта выступил Президент России Дмитрий Медведев. Его позиция: строительство такого объекта может быть начато только после завершения всех споров в судах и консультаций с ЮНЕСКО.
Прекращение проекта. 10 марта 2011 г. стало известно, что комплекс зданий будет построен в другом районе, гораздо дальше от исторического центра города. Судьба участка на Охте, остающегося в собственности Газпрома, и в том числе археологических находок на Охтинском мысу, остается неясной. Проект имел много очевидных достоинств, равно как и проблемных мест. Но очевидно, что сделанные ошибки, связанные с неучетом интересов всех заинтересованных сторон, в конце концов привели к прекращению проекта.
Вопросы к кейсу
1. Дайте классификацию проекту по известным вам признакам.
2. Охарактеризуйте проект по следующим параметрам: цель (актуальность), качество и риски, стоимость, объем работ.
3. Кто является участниками и заинтересованными сторонами данного проекта? В чем выражаются их интересы?
4. Каковы точки соприкосновения и точки конфликтов интересов участников проекта?
5. Что, с вашей точки зрения, следовало сделать, чтобы добиться максимального согласования интересов участников проекта?
6. Обозначьте причину не реализации проекта.
Дополнительные вопросы:
1. Что, с вашей точки зрения, следовало сделать заказчику и инвестору проекта для его успешной реализации?
2. Выделите ключевые проблемы реализации крупных проектов развития территорий в современных условиях.
Ответ:
1. Дайте классификацию проекту по известным вам признакам.
По масштабу проекты делятся на малые, средние, большие и сверхбольшие. К малым относят проекты стоимостью до 10 млн. долл.; средним – 10-50 млн. долл.; большим – 50-100 млн. долл.; сверхбольшие – свыше 100 млн. долл. Согласно условию, реализация проекта должна была обойтись в 60 млрд. руб., что в долларовом эквиваленте составляет порядка 1 млрд. долл. Следовательно, по данному критерию рассматриваемый проект относится к сверхбольшим.
По видам проекты делятся на три группы: монопроекты, мультипроеты и мегапроекты. Монопроект – это отдельный проект определенного вида и масштаба. Мультипроект – это комплексный проект, который складывается из нескольких монопроектов. Мегапроект – это комплексный проект развития регионов, отраслей, в целом экономики. Рассматриваемый проект предполагал комплексное освоение депрессивной территории со строительством архитектурной доминанты – небоскреба высотой 396 м. Таким образом, налицо несколько монопроектов, одним из которых является строительство небоскреба. Следовательно, рассматриваемый проект является мультипроектом.
По продолжительности инновационные проекты делятся на следующие группы: краткосрочные – до 3 лет; среднесрочные – 3-5 лет; долгосрочные – более 5 лет. Согласно условию проект предполагалось реализовать с 2006 г. по 2016 г., в частности, в условии сказано, что финансовые отчисления должны были производиться до 2016 г. по 6 млрд. руб. ежегодно (1,755 и 4,245 млрд. соответственно в 2006 и 2007 гг.). Следовательно, рассматриваемый проект является долгосрочным.
2. Охарактеризуйте проект по следующим параметрам: цель (актуальность), качество и риски, стоимость, объем работ.
Актуальность проекта определялась необходимостью комплексного освоения депрессивной территории. Целью проекта являлось создание делового квартала в Санкт-Петербурге, на правом берегу Невы, со строительством архитектурной доминанты – небоскреба.
Качество проекта следует охарактеризовать как неудовлетворительное, поскольку изначально данный проект вызвал у специалистов и жителей города ряд нареканий и в итоге был отменен на стадии проведения подготовительных работ на местности.
Риски проекта сводятся к сложности реализации проекта и противодействии жителей Санкт-Петербурга. Вместе с тем, сложность реализации проекта предполагала использование инновационных технологий, что могло дать толчок развитию многих отраслей промышленности и строительства в Санкт-Петербурге.
Первоначальная стоимость проекта – 60 млрд. руб. В соответствии с первоначальным вариантом строительство должно было быть полностью профинансировано за счет городского бюджета. Однако в 2007 г. схема финансирования изменилась, из городского бюджета должно было быть оплачено 49% стоимости строительства (29 400 млн. руб.), при этом город получал 49% уставного капитала Охта-центра. Из бюджета должны предполагалось профинансировать только социальные объекты, которые переходили в собственность города, однако этот аспект не получил соответствующего законодательного закрепления. Контрольным пакетом Охта-центра владело ОАО Газпром. В конце 2008 г. председатель правления ОАО «Газпром» Алексей Миллер заявил, что компания берет на себя стопроцентное финансирование Охта-центра.
Объем работ по проекту можно охарактеризовать следующими показателями: общая площадь Охта-центра должна была составить 66,5 га, из них 4,6 га было отведено под высотное строительство. Общая площадь застройки – 1 млн м2.
3. Кто является участниками и заинтересованными сторонами данного проекта? В чем выражаются их интересы?
Участники проекта:
- администрация города Санкт-Петербурга (заказчик проекта);
- ОАО Газпром (заказчик проекта);
- генеральный подрядчик (который должен был осуществлять работы по проекту);
- общественность города;
- компания RMJM, которая занималась проектированием объекта.
Интересы администрации города: комплексное освоение депрессивной территории; генерирование «толчков» для развития многих отраслей промышленности и строительства в Санкт-Петербурге; создание социальных объектов, которые переходили в собственность города
Интересы ОАО Газпром: создание офисов для головной компании и ее дочерних компаний.
Интересы генерального подрядчика – загрузка производственных мощностей и получение прибыли.
Интересы общественности города – сохранение архитектурного облика места реализации проекта.
Интересы компании RMJM – выполнение работ по проектированию объекта.
4. Каковы точки соприкосновения и точки конфликтов интересов участников проекта?
Точка соприкосновения – финансирование проекта. При этом конфликт возник между администрацией города и ОАО Газпром. Схема финансирования, как следует их условия, постоянно менялась. В частности, несмотря на формальное отсутствие участия города в строительстве небоскреба, фактически он бы строился из городского бюджета на средства, которые Санкт-Петербург разрешает Газпрому удерживать.
Точка соприкосновения – местоположение небоскреба. Участники конфликта – общественность города, администрация города и компания RMJM. Основная претензия связана с нахождением на территории строительства Охта-центра памятника «Шведская крепость Ниеншанц», который охраняется законом с 2001 г. Компания RMJM, которая занималась проектированием объекта, представила результаты ландшафтно-визуального анализа восприятия высотного здания, проектируемого в рамках строительства общественно-делового района Охта-центр. Параллельно Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры администрации Санкт-Петербурга также провел экспертизу влияния высотного здания на панорамы города. Результаты обоих исследований были подвергнуты критике как профессиональными архитекторами, учеными, так и общественностью Санкт-Петербурга и России, видными деятелями культуры.
5. Что, с вашей точки зрения, следовало сделать, чтобы добиться максимального согласования интересов участников проекта?
Для максимального согласования интересов участников проекта целесообразно провести общественные слушания в результате которых решить споры. Важным также представляется проведение консультаций с ЮНЕСКО.
6. Обозначьте причину не реализации проекта. Проект имел много очевидных достоинств, равно как и проблемных мест. Однако сделанные ошибки, связанные с неучетом интересов всех заинтересованных сторон, в конце концов, привели к прекращению проекта. Таким образом, основная причина не реализации проекта – это неучет интересов всех заинтересованных сторон проекта.
Дополнительные вопросы:
1. Что, с вашей точки зрения, следовало сделать заказчику и инвестору проекта для его успешной реализации?
Для успешной реализации проекта необходимо, прежде всего, составить полный перечень разногласий между заказчиком и инвестором. Затем необходимо определить, есть ли среди этих разногласий критические пункты, т.е. вопросы, по которым принципиально не может быть достигнут компромисс, или вопросы, компромиссное решение которых нарушает действующее законодательство. Если такие критические точки есть, то от реализации проекта лучше отказаться. Если, напротив, таких критических вопросов нет, то целесообразно организовать работу согласительной комиссии, которая призвана урегулировать разногласия.
2. Выделите ключевые проблемы реализации крупных проектов развития территорий в современных условиях.
Комплексное развитие территорий – основа формирования современной урбанистической среды. Такая форма развития территории обеспечивает получение возможности улучшения инвестиционного климата при реализации проектов и позволяет избежать создания изолированных спальных районов, которые без собственных точек притяжения, финансово-экономических и культурно-образовательных пластов со временем теряют свою потребительскую привлекательность, превращаясь в депрессионные гетто. Вместе с тем, в современных условиях имеют место проблемы, связанные с недостаточно комплексным подходом к реализации крупных проектов развития территорий.
Проблемы первого уровня связаны с недостатками системы стратегического планирования, в частности с несогласованностью стратегии федерального уровня со стратегиями уровня федеральных округов и отдельных регионов. Работа по созданию эффективной системы стратегического планирования – это общегосударственная задача, ее необходимо решать с участием всех федеральных органов власти. Шагом в этом направлении является проект Концепции совершенствования региональной политики РФ, разработанный Минрегионразвития.
Проблемы второго уровня касаются взаимодействия стратегий с конкретными инвестиционными инструментами, то есть источниками инвестиций, обеспечивающими реализацию стратегии. И здесь есть несколько составляющих. Во-первых, в качестве механизма реализации стратегии используется, как правило, единственный финансовый инвестиционный инструмент – федеральная целевая программа (ФЦП). При этом не учитываются другие существующие инвестиционные инструменты, внебюджетные источники. Во-вторых, отсутствует комплексный подход при формировании той же ФЦП к определению объема финансирования и оценки эффективности. И, наконец, третье – это отсутствие единой стратегической цели и координации участников инвестиционной деятельности при реализации различных инвестиционных программ на отдельной территории.
Решение данных проблем возможно в рамках объединения отдельных инвестиционных инструментов в единый комплексный инвестиционный проект развития территорий (КИПРТ) с использованием различных механизмов привлечения внебюджетных источников. КИПРТ представляет собой совокупность инвестиционных проектов по созданию производственно-инфраструктурных комплексов, подлежащих реализации на принципах государственно-частного партнерства (ГЧП) и направленных на достижение стратегических задач комплексного и гармоничного развития территорий. В результате одновременного развития территорий – развития бизнеса, транспорта, объединения государственных и частных средств – будет достигаться единая государственная цель.
Окончательно утверждать КИПРТ должна правительственная комиссия по вопросам регионального развития, которая является координационным органом, образованным для обеспечения согласованных действий заинтересованных федеральных органов исполнительной власти; особый статус территории, на которой будут реализовываться КИПРТ. Поскольку комплексные инвестиционные проекты призваны сформировать так называемые точки роста регионов, государство должно предоставить особые условия осуществления предпринимательской или иной экономической деятельности на указанных территориях.
3 Закон Санкт-Петербурга «О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга и режимах использования земель в границах указанных зон и о внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга “О Генеральном плане Санкт-Петербурга и границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга”».
